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在房地产市场火爆的背景下,许多开发商、卖房者与购房户签订合同后,随意违约现象频发。由于合同违约金仅针对不守诚信行为的惩罚性质,而遵守约定的一方因违约方违约遭遇的损失可能远远大于违约金同时具有的补偿作用,致使违约成本低、投机收益大。在这种情形下,作为强势的卖方往往毫无顾忌,屡屡违约。

在购房过程中,家住长沙雨花区的市民李某就遭遇开发商“一房卖”的恶意违约行为。2016年12月22日,长沙市天心区人民法院透露,该院对此案作出“退一赔一”的一审判决,即房产商向购房户退回143.5万元房款的同时,另赔偿其损失143.5万元并负担诉讼费。

案例】

 

2014年3月26日,李某看中了湖南某置业公司(以下简称置业公司) 开发的一处项目中的两套房屋,并与公司签订两份《长沙市商品房买卖合同》,两套房屋首付款共计143.5万元,剩余房款以银行按揭方式支付。购房合同签订后,李某支付了143.5万元首付款,但置业公司却未按约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案,也没有为李某办理房屋所有权证。李某遂向长沙市天心区人民法院提起诉讼,请求法院责令置业公司为其所购房屋办理房屋所有权证。在诉讼过程中,李某发现置业公司早在2013年9月就已将这两套房屋卖给某并办理了相关登记,于是请求法院解除其与置业公司签订的《商品房买卖协议》,同时要求对方返还购房款143.5万元,赔偿其损失143.5万元并负担诉讼费用。

  长沙市天心区人民法院开庭审理后认为,原告李某与被告置业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示,为合法、有效的合同。双方订立合同前,被告置业公司已将涉案房屋出卖给他人并办理预告登记,根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,预告登记后未经预告登记权利人张某同意处分该不动产的,不发生物权效力。

  本案中,被告置业公司未能举证证明其与原告李某订立合同时经过预告登记人张某同意,亦未举证证明该预告登记已失效,使得原告李某自订立商品房买卖合同时即无法依据相应合同取得涉案房屋所有权。法院支持了李某请求解除两份购房合同的诉讼请求,要求被告置业公司将143.5万元购房款全部退还李某。

  该院同时认为,被告置业公司恶意隐瞒上述两套房屋已抵押并出售的事实,将该房屋再次出售给原告李某的行为,违反了《中华人民共和国合同法》第五条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”等规定,破坏了正常的房地产市场秩序,故支持原告要求被告承担143.5万元赔偿责任的诉请。

【分析】

 

“一房二卖”是指开发商和卖房者将同一房屋先后出卖给不同的买受人。其实对于“一房两卖”的恶意违约行为,最高人民法院2003年发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条中,用司法解释的形式确立了惩罚性赔偿的制度,“开发商具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人已将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”2016年11月30日,最高人民法院公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》明确,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

“一房两卖”相关法律法规的建立,有利于制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严损市场交易安全的行为,促进社会诚信制度的确立。

 

 

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